Mietkaution
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, welche dem Vermieter ausschließlich zur Sicherung möglicher Ansprüche gegenüber dem Mieter dient. Es gibt keine Rechtsgrundlage, die den Mieter automatisch zur Leistung einer Kaution verpflichtet.
Eine Kaution darf der Vermieter deshalb nur verlangen, wenn diese vertraglich vereinbart wurde. Alle wichtigen Punkte zur Mietkaution haben wir nachfolgend für Sie ausführlich erläutert:
Was gibt es zu beachten?
Gemäß § 551 BGB darf die Höhe der Mietkaution drei Monatsmieten nicht überschreiten. Als Grundlage für die Errechnung der Mietkaution dient die Nettomiete. Dafür kommt es auf die Höhe der vereinbarten Monatsmiete zu Beginn des Mietverhältnisses an. Die Kaution sichert alle geldwerten Forderungen des Vermieters, die nicht nur bei Beendigung entstehen, sondern auch im laufenden Mietverhältnis.
Wann muss die Mietkaution entrichtet werden und was müssen Mieter und Vermieter beachten?
Der Mieter kann die Kaution in drei gleichen, aufeinanderfolgenden Monatsraten bezahlen. Die erste Zahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen (§ 551 Abs. 3 Satz 3 BGB).
Tut er das nicht, so kann der Mieter im Falle einer Insolvenz des Vermieters nur einen normalen Insolvenzantrag stellen, da die Kautionszahlung dann auf eine Ebene mit anderen, einfachen Insolvenzforderungen gestellt wird. Der Mieter erhält meist nicht den vollen Betrag, sondern nur eine Quote.
Der Mieter sollte deshalb vom Vermieter einen Nachweis verlangen, dass dieser die Kaution gemäß den gesetzlichen Vorschriften auf einem Treuhandkonto angelegt hat. Zur Not kann gerichtliche Hilfe in Anspruch genommen werden. Zum Sachverhalt entschied der Bundesgerichtshof am 20.12.2007 (IX ZR 132/06).
Die Mietkaution darf nicht zur Verrechnung noch offener Mietzahlungen genutzt werden, da der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution erst einige Monate (nach herrschender Meinung drei bis sechs Monate) nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig wird. Die Kaution kann also nicht “abgewohnt” werden.
Auch hat der Mieter keinen Anspruch auf Auszahlung der Mietkaution bevor das Mietverhältnis beendet ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Wohnung vorzeitig zurückgibt und diese durch den Vermieter weitervermietet wird.
Welche Möglichkeit der Anlage gibt es?
Barkaution
Dem Vermieter wird die Mietkaution überwiesen oder bar ausgezahlt. Im Falle der Überweisung dient zum Nachweis der Kontoauszug (als Verwendungszweck “Mietkaution” vermerken). Bei Barzahlung sollte der Mieter aus Beweisgründen eine Quittung verlangen. Den Betrag muss der Vermieter, wie bereits oben erwähnt, konkursfest auf ein gesondertes Sparbuch mit dreimonatiger Kündigungsfrist und den üblichen Zinsen anlegen. Es kann sich auch auf eine andere Form der Geldanlage geeinigt werden, allerdings muss ein Ertrag anfallen.
Sparbuch
Ein Sparbuch wird auf den Namen des Vermieters ausgestellt. Der Mieter unterschreibt für dieses eine Verpfändungserklärung zugunsten des Vermieters. Das Sparbuch samt Verpfändungserklärung gehen an den Vermieter. Mit der Erklärung kann der Vermieter dann Geld vom Sparbuch abheben. Bei dieser Variante besteht der Vorteil, dass der Mieter das Konto in seinen Freistellungsauftrag einbeziehen kann. Die anfallenden Sparzinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.
Tagesgeldkonto
Einige Banken bieten auch die Möglichkeit an, ein Tagesgeldkonto als Mietkautionskonto einzurichten. Im Grunde wird das Konto dazu lediglich über eine Verpfändungserklärung an den Vermieter abgetreten.
Kautionskonto/Kautionsbürgschaft
Diese Variante ist hierzulande noch ziemlich neu und wird von Versicherungen und ähnlichen Anbietern offeriert. Anstelle der Kautionszahlung wird eine jährliche Gebühr fällig, für welche der Anbieter im Gegenzug die Zahlung der Mietkaution an den Vermieter garantiert. Einen Vergleich aktueller Anbieter von Kautionskonten bzw. Kautionsbürgschaften finden Sie nachfolgend:
| Anbieter / Produkt | Jahresgebühr für eine Mietkaution von | Jahres- prämie |
Einmalige Kosten |
Zum Anbieter | ||||
| 1.500 Euro | 2.500 Euro | 5.000 Euro | 10.000 Euro | |||||
| 78,75 Euro | 131,25 Euro | 262,50 Euro | 525,00 Euro | 5,25 % | - | Weiter » | ||
| 99,00 Euro | 169,00 Euro | 269,00 Euro | 589,00 Euro | 6,60 % | - | Weiter » | ||
 |
125,00 Euro/ 85,00 Euro * |
175,00 Euro/ 135,00 Euro * |
300,00 Euro/ 260,00 Euro * |
550,00 Euro/ 510,00 Euro * |
5,00 % | 50,- Euro/ 10,- Euro * |
Weiter » | |
| Stand: 04.02.2012 (* 1. Wert: 1. Jahr, 2. Wert: ab 2. Jahr) | ||||||||
Bankbürgschaft
Ein Dritter (meist die Bank) bürgt für den Mieter in Höhe der zu leistenden Mietsicherheit. Allerdings ist diese Form nicht nur sehr unflexibel und teuer, sondern sichert den Vermieter gegen Zahlungsunwilligkeit des Mieters auch oft nur ungenügend ab. Falls doch Einverständnis mit einer Bankbürgschaft besteht, sollte unbedingt darauf geachtet werden, dass in der Bürgschaftsurkunde die Begriffe “unbefristet” und “selbstschuldnerisch” enthalten sind.
Nutzung der Mietkaution durch den Vermieter
Wenn der Vermieter einverstanden ist, kann der Mieter die Kaution beliebig investieren. Das Geld kann somit auch in speziellen Fonds oder Depots angelegt werden. Zwar sind die Zinsen dann meist höher als beim konventionellen Sparbuch, allerdings liegt auch immer ein gewisses Risiko vor. Darüber sollte sich der Mieter immer im Klaren sein. Auch der Vermieter sollte in diesem Fall nur einwilligen, wenn er sich sicher ist, dass der Mieter im Falle eines Verlustes solvent ist. Verbraucherschützer raten daher von einer Anlage außerhalb eines sicheren Sparbuchs oder Tagesgeldkontos ab.
Kautionsschutzbrief
Eine Alternative bietet allerdings ein so genannter Kautionsschutzbrief, wie er derzeit etwa von der R+V Versicherung angeboten wird:
Frage & Antworten
Sehr g. D.+ H., unsere Mieter haben uns 3 Nettomonatsmieten: 2.150,- € als Mietkaution auf unser Privatkonto überwiesen. Wir haben nun nach einer geeigneten Sparanlage gesucht und festgestellt, dass es wesentlich bessere Zinsen gibt, wenn wir einen Betrag von 2.500,- € anlegen würden. Kann ich 2.150,- € anlegen mit der Einzahlungsbezeichnung "Mietkaution Fam. xy" und 350,-€ von mir privat dazugeben mit der Bezeichnung z.B. "Privateinlage Fam. Vermieter" und zusammen anlegen? Vielen Dank im Voraus mfG
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Redaktion antwortete am 13.01.2012 um 8:35:16
Da dürfte es unserer Meinung nach keine Probleme geben.
Darf beim Verkauf des vermieteten Hauses der alte Vermieter strittige Nebenkosten einbehalten und dem neuen Besitzer nur einen Teil der vom Mieter geleisteten Kaution übergeben? Wenn ja, von wem bekommt der Mieter bei Auszug ( alles Korrekt) seine komplette Summer wieder zurück)
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Redaktion antwortete am 13.01.2012 um 8:39:23
Die Rückgabe der Mietkaution schuldet grundsätzlich derjenige, der zum Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe Vermieter ist. In Ihrem Falle also der neue Eigentümer. Ob der alte Vermieter strittige Nebenkosten einbehält und nur einen Teil der vom Mieter geleisteten Kaution an den neuen Vermieter übergibt, interessiert den Mieter nicht. Er hat seinen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution gegen den neuen Vermieter. Das sieht auch der BGH so (AZ: VIII ZR 304/10 vom 1. Juni 2011): der neue Vermieter "...muss die Kaution sogar dann zurückzahlen, wenn sie ihm vom früheren Eigentümer nicht übergeben wurde...".
Ich habe im Januar 2005 eine Mietkaution in Höhe von 972,00 Euro an meinen Vermieter geleistet. Da die Kaution verzinslicht angelegt sein sollte, habe ich nach 7 Jahren nach dem aktuellen Kontostand gefragt. Er beläuft sich nach 7 Jahren auf 980,00 Euro!! Das sind 8,00 Euro Zinsen! Ist das nicht etwas wenig für einen üblichen Zinssatz? Darf mein Vermieter das Geld zu so niedrigen Onditionen anlegen?
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Redaktion antwortete am 4.01.2012 um 13:35:14
Laut § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet "...eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen..." Laut http://charts.fmh-index.de/fmhx/zinsentwicklung/detailversion/ betrug der maßgebliche Spareckzins zwischen Januar 2005 und Januar 2012 0,87 % p.a. Das ergibt einen Zinsertrag von 60,76 Euro und einen Endstand von 1.032,76 Euro.
Guten Tag, ich habe von September 2009 bis Mai 2011 eine kleine 2 Raumwohnung bewohnt. Meine damalige Vermieterin verlangte von mir 2 Kaltmonatsmieten also insgesamt 600 Euro in bar. Da ich meine Vermieterin kannte und ich ihr im Beisein einer Zeugin das Geld gab, habe ich ihr das Geld bar bei meinem Einzug gegeben ohne weiter drüber nach zu denken. Sie versicherte mir damals, dass sie das Geld anlegt. Ich habe leider keinen Nachweis mehr, weil ich damals aus dieser besagten Wohnung ausgezogen bin und der Nachweis irgendwie abhanden gekommen ist. Die Kaution habe ich immer noch nicht erhalten bzw. streitet meine ehemalige Vermieterin, trotz Zeugin ab jemals Geld von mir erhalten zu haben. Nun meine Frage da ich mir zu 200% sicher bin die Kaution bezahlt zu haben mit einem Nachweis und einer Zeugin, ist meine ehemalige Vermieterin verpflichtet es zu vermerken wenn sie eine Kaution oder auch keine Kaution bekommen hat? Muss der Vermieter sich nicht unterschreiben lassen wenn er keine Kaution bekommen hat? lg Reschke
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Redaktion antwortete am 2.01.2012 um 17:24:43
Hier steht Aussage gegen Aussage aber Sie haben einen Zeugen. Bei Barzahlung immer eine Quittung geben lassen. Der Vermieter ist laut § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB verpflichtet "...eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen..." Ohne eine Rechtsberatung abzugeben würden wir hier die Einschaltung eines Anwalts empfehlen, da Sie die Kaution ja im Beisein eines Zeugen geleistet haben.
Wir wohnen jetzt seit 16 Jahren in der gleichen Wohnung, die Kaution wurde völlig akurat sofort am Anfang angelegt. Nun sind ja 16 Jahre lang Zinsen gutgeschrieben. Kann ich vom Vermieter einen Teil davon fordern oder müssen die Zinsen auf dem Konto bleiben?
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Redaktion antwortete am 21.12.2011 um 8:11:03
Die auf dem Mietkautionskonto erzielten Zinsen müssen diesem gutgeschrieben werden. Sie erhöhen die hinterlegte Sicherheit. Sie als Mieter haben aber keinen Anspruch darauf, Zinsen vor Ablauf des Mietverhältnisses ausgezahlt zu bekommen.
Mein Vermieter hat mir in einem Brief mitgeteilt, das Ihm jetzt, nach 4 Jahren, aufgefallen ist, das ich meine Kaution noch nicht bezahlt habe. Diese ist im Mietsvertrag vereinbart. Ich habe auch überhaupt nicht daran gedacht. Jetzt möchte er inerhalb von 14 Tagen diese Kaution. Ich habe jedoch gelesen, das diese Kautionzahlung nach 3 Jahren verjährt. Ist das richtig? Und wenn nicht, kann er die Kaution inerhalb von 14 Tagen verlangen?
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Redaktion antwortete am 18.12.2011 um 7:21:25
In diesem Fall hat Ihr Vermieter Pech gehabt. Das LG Duisburg urteilte in Az. 13 S 334/05 zu diesem Sachverhalt: Ist in einem Zeitraum von drei Jahren kein Geld hinterlegt worden, muss der Mieter die Kaution nicht mehr zahlen. Es greift die regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGB.
Ich habe vergessen meine Kaution einzubezahlen. Nach mittlerweile einem reichliche Jahr hat mich der Vermieter angemahnt. Im Mietvertrag wurde vereinbart die Kaution auf eine Kautionskonto des Vermieter einzuzahlen und damit abzutreten. Bin ich an diese Form gebunden oder ist es möglich nachträglich eine Kautionsversicherung abzuschließen?! MfG PK
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Redaktion antwortete am 8.12.2011 um 14:23:51
Im Grunde sind Sie an die im Mietvertrag vereinbarte Form der Kautionszahlung gebunden. Allerdings können Sie Ihren Vermieter zumindest einmal fragen, ob er sich auf eine andere Form der Kautionshinterlegung einlässt.
Da der Vermieter sich mit einem Tagesgeldkonto bei der IngDiBa einverstanden erklärt hat haben wir dies angelegt. nun haben wir fest gestellt, dass es dort keine Verpfändungserklärung gibt. Was kann ich nun machen? Kann ich diese Verpfändung selbst erstellen?
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Redaktion antwortete am 24.11.2011 um 18:15:12
Sie können die Verpfändungserklärung natürlich selber erstellen. Nur wird es problematisch, wenn die ING-DiBa diese nicht annimmt, denn um wirksam zu werden, muss die Erklärung ja bei der Bank hinterlegt und zum Konto vermerkt werden. Hier hilft nur eine direkte Anfrage beim Support der ING-DiBa.
Ich habe mein Haus in Deutschland vermietete und lebe in einen Nicht EU-Land. Darf ich nach den gesetzlichen Vorschriften die Mietkaution auch hier anlegen oder muss dies in einen EU-Land sein? Mein Mieter hat jetzt von seinen Rückbehaltungsrecht Gebrauch gemacht das er sagt das Kautionskonto erfüllt nicht die gesetzlichen Vorschriften nach Deutschen Recht.
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Redaktion antwortete am 9.11.2011 um 18:26:41
Sie können die Mietkaution auch in Ihrem Wohnsitzland (Nicht-EU) anlegen. Die Art der Anlage muss lediglich den hierzulande gesetzlich geforderten Ansprüchen genügen.
Darf die Bank ( ohne Wissen des Vermieters) Geld von einem an den Vermieter abgetretenen Sparbuchs "abziehen"/verwenden, da der Mieter "Schulden" bei der Bank hat ?
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Redaktion antwortete am 10.10.2011 um 16:54:38
Unseres Erachtens nach darf sie das nicht, denn Zugriff auf das Konto ist ja nur mit Erlaubnis des Vermieters möglich, da es an diesen verpfändet ist.
